10 Ene Novedades en materia de arrendamientos, Real Decreto Ley 21/2018, de 14 Diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
En fecha Martes 18 Diciembre 2.018 se publicó en el BOE ( número 304 ), el Real Decreto Ley 21/2.018, de 14 Diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Este Real Decreto Ley contempla modificaciones en materia de arrendamientos urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de enjuiciamiento Civil – en materia de desahucios – y diversas modificaciones en materia de Impuesto de bienes Inmuebles; entrando en vigor el Miércoles 19 Diciembre 2.018, salvo en materia de arrendamientos, que para aquellos contratos de alquiler vigentes a fecha de entrada en vigor del indicado Real Decreto Ley con Normativa anterior, permanecen vigentes salvo acuerdo expreso entre partes de actualizar los mismos a las novedades contempladas en el ya indicado Real Decreto.
Interesa aquí relacionar las principales novedades que en materia de arrendamientos urbanos regirán a partir del 01 Enero 2.019,
1.- Distinción entre arrendador persona física y persona jurídica. Plazo de contrato y prórroga
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue a partir de ahora entre arrendador persona física y arrendador persona jurídica para establecer el plazo mínimo obligatorio de duración de un contrato de arrendamiento de Vivienda habitual para el inquilino, de tal manera que,
- Si el arrendador es persona jurídica; éste debe de ser de una duración mínima de 7 años y, una prórroga de 3 años.
- Si el arrendador es persona física; éste debe de ser de una duración mínima de 5 años y, una prórroga de 3 años.
El concepto de prórroga no varía y se refiere al hecho de que llegado el vencimiento inicial del contrato – 7 o 5 años – si ninguna de las partes comunicara nada en contrario, el contrato se prorroga obligatoriamente por otros 3 años más.
2.- Fianza y garantías adicionales al momento de suscripción de los contratos
Como hasta la actualidad, resulta obligatorio – al tiempo de celebración del contrato – la prestación de una fianza obligatoria por parte del inquilino para cumplir con sus obligaciones pactadas en el mismo contrato. Esta fianza era y es de una mensualidad de renta para los alquileres de vivienda y de dos mensualidades de renta, para los alquileres distintos de Vivienda.
Sin embargo, frente a la libertad que se le otorgaba al arrendador de exigir otras garantías adicionales al arrendatario para el cumplimiento de las obligaciones por parte de este último ( por ejemplo, aval bancario ) sin límite alguno; a partir de ahora y, manteniéndose esta facultad al arrendador, sin embargo se limita el importe de esta garantía adicional en los arrendamientos de viviendas exclusivamente a dos mensualidades de renta y para el supuesto de que éstos fueran concertados por sus plazos mínimos obligatorios – hasta 5 o 7 años -.
3.- Entrada en vigor y consecuencias
Las modificaciones indicadas, sin perjuicio de existir otros como la regulación de gastos de gestión del arrendamiento sobre su pago, por ejemplo, son obligatorias para contratos de arrendamiento suscritos desde el 19/12/2.018 en adelante y no afectan a los suscritos con anterioridad, que seguirán rigiéndose por la Normativa aplicable al tiempo de su celebración.
Sin embargo, se prevé que por acuerdo de las partes y, preferiblemente expreso; éstas podrán adaptar sus contratos de arrendamiento a las modificaciones introducidas por el ya indicado Real Decreto Ley.